O que são Arras?
Ao realizar um negócio imobiliário é comum que as partes estipulem um valor prévio indenizatório caso algum imprevisto venha a impedir que a venda ou compra não se realize. Tal valor serve como parte do pagamento, caso o negócio venha a se concretizar. Porém, caso a compra ou venda não se concretize por culpa do comprador, este perderá o sinal dado. Por outro lado, sendo a culpa do vendedor, ele devolverá o valor dado a título de sinal com 100% de multa, ou seja, restituirá o valor dado a título de sinal em dobro. Ressalte-se que as arras são um valor mínimo indenizatório previsto previamente, podendo haver aumento desse valor caso uma das partes prove maior prejuízo na Justiça. De toda forma, se houve estipulação no pré-contrato de cláusula de arrependimento, não caberá ajuizamento de ação judicial, servindo as arras como mínimo indenizatório às partes.
Vejamos o que diz o Código Civil a respeito do tema:
Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.
Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.
Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.
Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.
Logo, as Arras equivalem à antecipação de eventual prejuízo que o comprador ou o vendedor possa causar na negociação imobiliária, geralmente motivada pela desistência. Logo, ao assinar um contrato preliminar, o comprador oferece ao vendedor um sinal que varia de 5 a 10% do valor do imóvel. Se o comprador vier a desistir do negócio ele perderá o sinal em favor do vendedor. Por outro lado, caso o vendedor seja o desistente, ele devolverá o sinal dado, mais a multa de 100% sobre esse valor, ou seja, entregará ao comprador o valor recebido originalmente em dobro.
Noutra senda, as partes podem estipular em contrato preliminar que não haverá aplicação da lei de arras ao negócio imobiliário, podendo, inclusive, realizar a venda e compra diretamente no cartório, frente ao escrevente, o qual editará a escritura de compra e venda diretamente, sem necessidade de pré-contrato.
De toda sorte, em caso de financiamentos ou de liberação de FGTS, para que haja segurança jurídica para os bancos e correspondentes imobiliários, faz-se necessário a assinatura do pré-contrato, pois a escritura de compra e venda somente será lavrada se houve o aval dos bancos para a concretização do negócio.
