É necessário que o companheiro, em união estável, assine a escritura de venda de um imóvel na qual conste apenas o nome do outro consorte?
Sim.
A ciência do companheiro é fundamental na venda de um imóvel, sob pena de futuramente haver discussões quanto à partilha dos bens deixados pelo companheiro proprietário do imóvel.
Somente por meio de ato jurídico cartorário e solene do casamento é que se presume a publicidade do estado civil dos contratantes. Com efeito, a absoluta segurança, por parte dos negociantes, quanto à disciplina dos bens vigentes, só se obtém pelo ato solene do casamento. Logo, presume-se único proprietário do imóvel o companheiro que constar da escritura de compra e venda, caso a venda seja efetuada por um dos consortes, sem a ciência do outro.
Com efeito, a ciência do companheiro, ou seja, a outorga uxória, reflete sua aceitação quanto a esse fato, tornando-se indicativo jurídico de que concorda com a venda do imóvel, não podendo alegar futura nulidade em partilha de bens, sobre pena de praticar comportamento contraditório.
Não há diferença material entre o casamento e a união estável pois os dois institutos representam entidades familiares. Mas formalmente, os institutos diferem em razão da publicidade. Mesmo que a união estável tenha sido reconhecida por escritura pública, ela representa apenas um momento de união fática, pois não há prova de início e fim da convivência. Tal prova demandaria a procura em todos os cartórios de notas brasileiros pelo documento de início ou fim da união estável, fato que inviabilizaria qualquer negócio jurídico. Portanto, a ciência do companheiro na escritura de compra e venda é fundamental para a segurança da jurídica da venda de um imóvel, pois futura discussão de herança não teria o condão de anular a venda realizada.
Assevere-se que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que os bens adquiridos a título oneroso a partir de 10.5.1996 e até a extinção da união estável, integram o patrimônio comum dos ex-conviventes e, portanto, devem ser partilhados em partes iguais entre eles, nos termos dos arts. 5º da Lei n.º 9.278/1996 e 1.725, do Código Civil (Agravo Interno no Recurso Especial 748942 publicado 24/05/2021). Nada obstante, eventual discussão quanto ao início e fim da união estável demandará a produção de provas judiciais, já que a comunicação dos bens e dos frutos advindos da propriedade em comum de cada cônjuge ou companheiro, obtidos na união estável, só se comunicam no período da convivência, em aplicação analógica ao regime de bens do casamento.
Diz o Código Civil sobre o regime de comunhão de bens:
Art. 1.659. Excluem-se da comunhão:
I – os bens que cada cônjuge possuir ao casar, e os que lhe sobrevierem, na constância do casamento, por doação ou sucessão, e os sub-rogados em seu lugar;
II – os bens adquiridos com valores exclusivamente pertencentes a um dos cônjuges em sub-rogação dos bens particulares;
III – as obrigações anteriores ao casamento;
IV – as obrigações provenientes de atos ilícitos, salvo reversão em proveito do casal;
V – os bens de uso pessoal, os livros e instrumentos de profissão;
VI – os proventos do trabalho pessoal de cada cônjuge;
VII – as pensões, meios-soldos, montepios e outras rendas semelhantes.
Art. 1.660. Entram na comunhão:
I – os bens adquiridos na constância do casamento por título oneroso, ainda que só em nome de um dos cônjuges;
II – os bens adquiridos por fato eventual, com ou sem o concurso de trabalho ou despesa anterior;
III – os bens adquiridos por doação, herança ou legado, em favor de ambos os cônjuges;
IV – as benfeitorias em bens particulares de cada cônjuge;
V – os frutos dos bens comuns, ou dos particulares de cada cônjuge, percebidos na constância do casamento, ou pendentes ao tempo de cessar a comunhão.
Art. 1.661. São incomunicáveis os bens cuja aquisição tiver por título uma causa anterior ao casamento.
Analisando os dispositivos, percebe-se que havendo herança de bem imóvel, é desnecessária ciência do companheiro. Porém, caso o bem tem sido adquirido na constância da união estável, tal ciência torna-se essencial, pois o companheiro terá direitos futuros ao bem vendido em eventual partilha.
Ressalte-se que havendo formalização da união estável, com publicidade, mediante averbação de contrato de convivência na matrícula, no cartório de registro de imóveis, ou ainda, por decisão judicial declaratória de união estável, será obrigatória a outorga uxória do cônjuge para a venda.
Enfim, a ciência do companheiro na venda de imóveis é ato que evita discussões judiciais futuras na negociação imobiliária.
