O Pré Contrato é Obrigatório?
O Pré-Contrato não é instrumento obrigatório na compra e venda de um imóvel. Todavia, ele confere maior segurança à negociação. Apesar de não ser ato comum na negociação de um imóvel, as partes podem realizar transação jurídica diretamente no cartório de notas, frente a um escrevente.
Estando de posse de todos os documentos exigidos pelo cartório, o comprador e o vendedor podem dirigir-se ao cartório de notas, desde que agendem previamente horário com o escrevente responsável pela edição da escritura de compra e venda do imóvel. Afinal, esse é o documento legal válido para a concretização de uma compra e venda de imóveis a qual torna-se finalizada com o registro no cartório de registro de imóveis, momento em que ocorrerá a verdadeira transmissão da propriedade imobiliária.
Vejamos o que diz o Código Civil a respeito do Pré-Contrato e Transmissão da Propriedade Imobiliária:
Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.
Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.
Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente.
Art. 464. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação.
Art. 465. Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a outra parte considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos.
Art. 466. Se a promessa de contrato for unilateral, o credor, sob pena de ficar a mesma sem efeito, deverá manifestar-se no prazo nela previsto, ou, inexistindo este, no que lhe for razoavelmente assinado pelo devedor.
Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.
Logo, a função primordial do Pré-Contrato é trazer segurança às partes envolvidas no negócio imobiliário. Com efeito, havendo acordo prévio e confiança, basta o agendamento do negócio com o escrevente do cartório de notas para a elaboração da escritura pública de compra e venda. De toda forma, é fundamental que a documentação legal dos bens e das partes seja devidamente analisada por um profissional treinado, sob pena nulidade futura a ser declarada pela Justiça.
